Surrogazione, sostituzione, rinegoziazione, facciamo un po' di chiarezza?

C'è molta confusione su ciò che si può fare per arginare l'impatto che l'aumento delle rate che stanno subendo i mutui a tasso variabile. L'ormai famosa Bersani-bis (Dl 7/2007 convertito in legge 40/2007) in realtà non mette del tutto al riparo da alcuni problemi che si potrebbero incontrare nel realizzare la cosiddetta "portabilità del mutuo".

Con la portabilità si è cercato innanzitutto di "costringere" le banche ad aumentare la concorrenza a livello di abbassamento degli spread, e nello stesso tempo facilitare la procedura che dovrebbe consentire il passaggio del mutuo da un istituto ad un altro senza estinguerlo.
C'è da notare che questo meccanismo in realtà è già previsto dal codice civile (l'articolo 1202 "surrogazione per volontà del debitore"), ma non è praticamente mai stato utilizzato perché dà luogo a diverse problematiche.
In parole povere si prende una vecchia ipoteca (adeguatamente controllata perché la sua efficacia è tutta da verificare, prima cosa che rimette in gioco il notaio che il decreto Bersani tendeva ad escludere), la si stacca dal vecchio mutuo e la si lega ad un nuovo mutuo concesso da una nuova banca. Chiaramente il nuovo istituto ha tutto il diritto di verificare che la precedente pratica sia stata istruita perfettamente, perché qualche difetto potrebbe creare problemi su un nuovo contratto. Facciamo subito notare come ci sia un difetto linguistico nella definizione di "portabilità del mutuo"; avrebbe più senso parlare di "portabilità dell'ipoteca".
Vediamo quella che è la procedura più semplice, che consiste in un unico atto nel quale convergono il mutuatario, la vecchia banca e la nuova banca.
Sinteticamente:

• si stipula un nuovo mutuo con un nuovo istituto; questo mutuo è un "mutuo di scopo", e cioè serve come mezzo per estinguere quello vecchio
• con il ricavato si estingue il vecchio mutuo e si dichiara alla vecchia banca che per effettuare l'estinzione si è utilizzato un nuovo mutuo
• la vecchia banca DEVE rilasciare una quietanza di estinzione del vecchio mutuo prendendo atto che il mutuatario si è procurato un nuovo mutuo
• si stipula l'atto di surrogazione dove il debitore dichiara che la nuova banca subentra alla vecchia nelle garanzie (e non solo l'ipoteca, ma anche eventuali fidejussioni), e quindi "porta" la vecchia ipoteca a garanzia del nuovo mutuo.

Ora cerchiamo di fare chiarezza nella terminologia, perché non solo i consumatori, ma anche gli addetti ai lavori fanno una gran confusione.

Per esempio, la "rinegoziazione" è una ridefinizione con la STESSA banca delle condizioni del mutuo già in corso (tassi, durata, spese, etc.). Attenzione, la banca non è necessariamente obbligata ad aderire ad un'eventuale proposta di rinegoziazione da parte del cliente, ma è chiaro che la riproposizione così enfatizzata a livello di media della portabilità sta portando addirittura alcuni istituti (su tutti Intesa SanPaolo, Unicredit e MPS) a suggerire loro stessi questa opportunità ai loro clienti, senza spese, pur di non perderli.

E' vero che non necessariamente serve l'intervento del notaio. Questo perché il nuovo mutuo non necessariamente dev'essere un atto notarile, ma è improbabile che la nuova banca rinunci all'atto pubblico o autenticato perché è l'unica condizione per poter disporre della copia esecutiva in caso di insolvenza del mutuatario, senza la quale il processo di espropriazione deve essere preceduto dalla causa per accertare il credito e ordinare al debitore il pagamento.

Ma diventa necessario per la surroga, cioè per effettuare il passaggio delle garanzie da una banca all'altra. L'atto in questione va pubblicato nei registri immobiliari e deve essere in forma autentica.

Quello che in ultima analisi la Bersani-bis ha fatto non è disciplinare la surrogazione, che come detto già esisteva come strumento nel codice civile, ma ne ha facilitato l'utilizzo, inoltre ha portato le banche ad una maggiore concorrenza al ribasso, sia come rinegoziazioni che come proposte di nuovi mutui. Inoltre ha tagliato i costi fiscali e delle commissioni bancarie di quest'operazione dicendo che:

• non si perdono i benefici fiscali del vecchio mutuo (detrazione degli interessi per esempio)
• non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo
• non si paga nessun'imposta per la surrogazione (registro, bollo, ipoteca, NIENTE)
• le banche non possono imporre costi per effettuare questa procedura.

Ricordiamoci che si parla sempre di surrogazione, quindi quello che va sostituito è l'esatto importo del vecchio mutuo e non un centesimo di più, perché allora non è più una surrogazione ma una sostituzione, con un nuovo atto di mutuo e tutte le spese collegate, questo è bene chiarirlo perché è uno dei primi elementi di confusione.